「敷金とか礼金ってなんのお金なの？」
「保証金って礼金や敷金とは違うの？」
「関西で物件探しをしていたら保証金とか敷引きとか言われたんだけど」
賃貸物件を借りる際には、様々な費用がかかります。
それぞれ意味のある費用ではありますが、その違いが分かりにくいのも事実。
特に関東圏と関西圏では初期費用の考え方が違うこともあり、物件探しの時に戸惑ってしまう方も多いようです。
そこで賃貸物件に必要な初期費用を、項目別に詳しく解説していきましょう。
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目次
初期費用はどの程度必要か？
一般的に賃貸物件を契約する際は、「家賃半年分」が必要と言われています。
この「半年論」の内訳は、敷金が2ヶ月分、礼金が2ヶ月分、仲介手数料が1ヶ月分、前家賃が1ヶ月分でトータル6ヶ月分という計算になります。
もちろんこれは一般的に多いというだけで、近年では様々なタイプの契約がありますので、初期費用は物件ごとに計算が必要ということになります。
各費用の意味を紹介
では、契約時に必要となる費用の意味を解説していきましょう。
どの費用にどんな意味があり、誰に渡るのか？ 相場はどの程度か？ などを紹介していきましょう。
敷金
敷金とは、その物件から退去するときに、原状回復にかかる費用に利用されたり、未払い分の家賃があった場合その家賃に充当される費用になります。
費用の性格的に、支払う金額というより預ける金額であり、退去時に全額もしくは一部金額が戻ってくる金額になります。
もっとも多いのは家賃の2ヶ月分ですが、単身者向けの物件などでは1ヶ月分や0.5ヶ月分、さらに敷金ナシという物件も少なくありません。
あくまでも傾向としてですが、家賃が高額な物件ほど高い設定となる傾向がありますので覚えておきましょう。
敷金は退去時に返還される費用ですから、支払っても損はない費用といえます。
敷金ナシの物件は、退去時に原状回復費用が必要となりますので、よほど初期費用に困っている引っ越し以外はあまりオススメできません。
⇒敷金礼金なし(0円)の賃貸物件のメリットとデメリットって何かある？
礼金
礼金とは、契約にあたって物件の持ち主、つまり大家さんに支払う費用になります。
文字通りお礼する費用ですから、この費用は戻ってきません。
礼金の相場は家賃の2ヶ月分ですが、こちらも物件によっては礼金ナシという物件もあります。
礼金に関しては敷金とは違い戻ってこない費用ですから、初期費用にはないに越したことはありません。
一般論ですが、人気の物件ではキッチリ2ヶ月ついていることが多く、あまり人気のない物件の場合礼金が安い傾向があります。
見た感じ何の問題もなさそうな物件ながら礼金が0円の場合は、内見で注意深くチェックしないと分からないような問題を抱えているケースも。
湿気や騒音などをしっかりとチェックするようにしましょう。
⇒礼金が高い物件があるけど高い理由って何なの？メリットはあるの？
仲介手数料
仲介手数料とは、物件の持ち主（大家）に代わって借主を見つけた業者に支払われる礼金となります。
つまり、その物件を紹介した不動産屋の儲けとなる部分であり、一般的には家賃の1ヶ月分と設定されています。
こちらも礼金同様戻ってこない費用ですから、0円であるに越したことはありませんが、不動産屋としては物件を紹介して得られる唯一の収入ですから、値引き交渉でもあまり値引きしたくない費用でもあります。
この仲介手数料が0円の物件も探せば何軒も出てきます。
これはその物件を所有しているのが、その不動産屋自体のケース、いわゆる自社物件であるケースが多いかと思います。
自社物件の場合は、入居者を見つけさえすれば、不動産屋は家賃収入を得ることができますので仲介手数料はなくとも収入があることに。
こういった経緯もあり、多くの不動産屋はまず自社物件を勧めてくる傾向にあります。
⇒賃貸物件の仲介手数料の相場はいくらくらいなの？交渉することって可能なの？
前家賃
賃貸物件の家賃は基本的に前払いです。
賃貸物件の家賃の支払い日が毎月28日に設定されている場合、毎月28日に支払う家賃は翌月の家賃ということになります。
引っ越しをして入居日が決まった場合、住み始める月の家賃を支払うタイミングがありません。
分かりやすく実例を挙げると、毎月28日に家賃を支払う契約の賃貸物件に5月15日に入居した場合、入居して最初に訪れる家賃の支払い日、5月28日に支払うのは6月分の家賃ということになります。
こうなると、5月15日～5月31日までの家賃を支払うタイミングがなく、この5月分の家賃を契約時に前家賃として支払う形になります。
前家賃は1ヶ月分としている物件が多いのですが、物件によっては日割りで家賃を計算してくれる物件や、入居付きの家賃は無料のフリーレント物件なども増えていますので、契約前に条件を確認しておきましょう。
前家賃は必要な費用ではありますが、フリーレントや日割り計算をしてくれるのであればありがたい話。
前に住んでいるのも賃貸物件だった場合、二重家賃の期間も最小限に抑えることができますので、積極的に探したいところです。
保証金
保証金という名目の費用が必要となるのは、一般的に関西方面の物件で多いようです。
関西方面の賃貸物件駅役では、敷金や礼金がなく、保証金のみという物件が目立ちます。
この保証金ですが、基本的には敷金に近い性質を持つ費用になります。
退去時に原状回復に必要な費用は、この保証金から捻出されることになります。
では、敷金との違いはどこにあるでしょう？
そこには関西特有の「敷引き」という考え方があります。
これについては詳しく解説しておきましょう。
保証金と敷引き
そもそも保証金という初期費用が必要となるのは関西や九州地方の物件になります。
関西や九州方面では、そもそも「礼金」という初期費用が文化的に存在しない地域となり、礼金と敷金の要素をまとめて詰め込んだものが保証金となるケースが多いようです。
保証金の相場は家賃の3～5ヶ月分と敷金や礼金より高めになっています。
では、この保証がどのように使われるかを見ていきましょう。
保証金の敷金的な用途
契約した物件を退去する時、通常使用ではできない汚れや故障個所などがあった場合、この保証金の中から修繕費用を出します。
このあたりは敷金と同じ用途ということになります。
敷引きとは？
この保証金には「敷引き」という制度があります。
これは契約時に説明があるかと思いますが、退去時に保証金の中から一定の金額を差し引いて返還するという約束事になります。
具体的には「敷引きは家賃の1ヶ月分」などとなっており、この場合は退去時に返還される保証金から、家賃1ヶ月分が差し引かれるという意味になります。
文章では分かりづらい部分があるかもしれませんので、実際のケースを見てみましょう。
家賃50,000円、保証金4ヶ月分、敷引き1ヶ月分という物件があったとします。
この場合初期費用として必要な保証金は200,000円、退去時に返還されるのは敷引き1ヶ月分を差し引いた150,000円ということになります。
この150,000円から、原状回復に必要な、かつ借主が負担すべき費用があればその費用が引かれた上で返還されるということになります。
保証金における敷引きの金額は、関東圏でいう礼金と考えると分かりやすいでしょう。
敷引きの相場となる金額は？
敷引きに関する契約を、契約書上では「敷引特約」としている場合が多く、ここに敷引きされる金額が明記されています。
敷引きの相場は家賃をベースに決められていることが多く、おおよそ家賃の1.5～2ヶ月分が相場といえるでしょう。
ちなみにどれだけ高くても家賃の3.5ヶ月分が上限というのが判例として残っています。
あまりに敷引きの金額が高い場合は、交渉する必要があるといえるでしょう。
初期費用を支払うタイミングは？
敷金や礼金、保証金などの初期費用を支払うタイミングは、賃貸物件の契約時というのが一般的です。
賃貸物件を借りるには、まずは申し込みを行い大家サイドの審査を受ける必要があります。
この審査を通過すると契約と言うことになりますが、一般的にはこの契約書を交わすタイミングで支払うということになります。
支払い方法に関しては不動産屋にもよりますが、契約書の重要事項説明を終えてから、契約書にサインする時に現金で支払うか、契約書を交わす前日までに振り込みを済ませておくなどの方法があります。
このあたりは不動産屋に確認しておきましょう。
賃貸契約の初期費用は？
賃貸契約の初期費用は、その設定を見ることでその物件の特徴を見ることもできます。
敷金や礼金が低く設定されている物件は、何らかの理由で借り手がつきにくい物件である可能性が高い物件です。
最寄駅から遠かったり、繁華街の中にあって深夜も騒音があったり、物件の風通しがイマイチで湿気が溜まりやすかったり。
こういった物件は不動産屋で即決せず、必ず内見をして細かくチェックすることが重要です。
初期費用の項目別に考えると、敷金はあまり安すぐない物件が良いでしょう。
いざその物件を退去するとなった場合、敷金がない物件では原状回復費用を退去時に請求されます。
つまり次の引っ越しの際初期費用が嵩む結果となるだけです。
礼金や仲介手数料に関しては値切れるのであれば値切ってみましょう。
関西圏の保証金に関しては、保証金の金額だけではなく敷引特約の金額も加味して考慮するようにしましょう。
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