賃貸物件の費用

賃貸物件の共益費と管理費の違いは何?相場はいくらくらい?交渉することは可能なの?

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賃貸物件

「部屋探しをしているけど、共益費と管理費ってなんなの?」

「共益費や管理費の相場っていくらくらいなの?」

何て疑問はありませんか?

引っ越しのために部屋探しをしていると気になるのが「共益費」と「管理費」。
物件によってもバラバラですし、どちらかしかない物件もあります。
これらの費用は本当に払う必要があるのか? あるとして相場はあるのか? 交渉によって値引きすることは可能なのか?
言葉だけではイマイチ分かりにくいこの2つの費用について解説します。

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管理費とは?

何はともあれ2つの費用の違いを確認しておきましょう。
まずは管理費から。
管理費とは読んで字のごとく、物件や建物を管理するための費用です。
「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」には以下のように定められています。

「マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない」

具体的には以下のような費用に充てられます。

・管理人の雇用費用
・エレベーターなどの固定資産税 など

主に建物の管理に費やされる費用と言っていいでしょう。

共益費とは?

続いて共益費です。
こちらも「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に規定されていますので確認しましょう。

「借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう」

具体的には以下のような費用に充てられます。

・共用部分の蛍光灯交換費用
・エレベーターの電気代 など

管理人の区別が難しい費用といえるでしょう。

管理費と共益費の違い

違いを比較こうしてみると管理費と共益費に明確な区切りはないようにも思えます。
実はその通りで、共益費は管理費に含まれるケースもあります。
管理費と共益費に関しては明確な区別はなく、物件によって呼称が変わる程度と考えてもいいでしょう。

管理費と共益費の相場は?

ではこれらの費用に相場はあるのでしょうか?
相場というほどではありませんが、大まかな目安は存在します。
目安としては家賃の7~10%程度。
家賃100,000の物件であれば7,000~10,000円程度が多い価格帯です。
明確な相場が存在しないことにはいろいろな理由があります。
そのあたりの事情を把握しておきましょう。

管理費と共益費は持ち主の一存で決まる

実は管理費や共益費は、賃貸の場合はある意味設定する必要がない費用になります。
これはその物件の持ち主が、その物件を維持するためにどのような費用を払っているかを考えればわかりやすいでしょう。
そんな費用の内訳を考えてみましょう。
仮に物件のローンが毎月50,000円とすると以下のようになります。

・物件のローン → 50,000円
・管理費(建物の管理会社に) → 5,000円
・修繕積立金 → 5,000円
・固定資産税 → 5,000円
・家賃集金代行費用(物件の管理会社に) → 5,000円

・合計  → 70,000円

物件の持ち主は、実際に「管理費」を支払っています。
これはその建物の管理会社に支払っている費用で、もちろん物件により金額は変わりますが、おおよそローンの1割程度と言われています。

これを見ると、物件の持ち主はその物件を維持するために、仮にその物件が空室でも65,000~70,000円の費用がかかることになります(家賃集金代行費用はかかる場合とかからない場合があります)。
ここに持ち主の利益を乗せて借り手を募集することになりますので、家賃を80,000円などに設定して貸し出すワケです。

管理費・共益費のからくり

さて、先ほどの例で考えてみましょう。
物件の持ち主は80,000円の家賃で借り手を募集するわけですが、この家賃が見た目に高いと借り手が集まりにくくなります。
そこで持ち主は、管理費や共益費という言葉を利用して家賃を安く設定するわけです。
つまり、「家賃80,000円の物件」ではなく、「家賃72,000円の物件(管理費8,000円)」という表記にすることで、見た目の家賃が低い金額になるようにするわけです。

つまり管理費や共益費は、家賃の見た目を調整するために設定されている費用といえるのです。

管理費や共益費は極端には設定できない

×管理費や共益費は家賃設定の見た目を調整するための費用と考えると、その目安が7~10%である理由もわかりやすくなります。
極端な話をしてしまえば、上の物件例でも「家賃40,000円(管理費40,000円)」と表示すれば、周辺の家賃相場より大幅に安い物件に見せることは可能です。
しかし、家賃の管理費が同額というのは極めて異例。
こうなると借りる側は、「なぜこんなに管理費が高額なのか?」と考えます。
「よほど素晴らしい管理のシステムがあるのかもしれない」と考えて物件を見てみると、何のことはない普通のマンションだった場合、借りる側のガッカリ感は相当なものです。
これでは借り手もつきません。
さらに言うと不動産屋の問題も出てきます。
不動産屋の多くは「仲介手数料」で儲けを得ています。
この「仲介手数料」は「家賃の1.08倍まで」と定められていますので、家賃40,000円と家賃72,000円では、同じ物件を貸しても30,000円以上の利益の差が出てしまうわけです。
そんな物件を不動産屋が一生懸命勧めるワケがありません。
こういったことも考慮すると、やはり管理費や共益費は7~10%あたりが妥当ということに落ち着くわけです。

管理費や共益費は値引きできる?

これは可能です。
借り手が支払う管理費が、そのまま建物の管理会社に入ることはほぼありません。
建物の管理会社に管理費を支払っているのは物件の持ち主ということになります。
そう考えれば管理費も共益費も「家賃の一部」なわけですから、当然値引き交渉は可能ということになります。

実際不動産屋で物件探しをしたことがある経験をお持ちの方は、管理費や共益費を安くしてもらった経験があるかと思います。
不動産屋としては一番値引きしやすいのがこの2つの金額なので当然です。
上でも触れた通り不動産屋の収入は「家賃の1.08倍以内」とされている仲介手数料です。
同じ値引きをするなら、家賃から引くより管理費や共益費から引いた方が、不動産屋の収入を直撃しないわけです。

管理費や共益費のある物件の考え方

引越し部屋探しの際、家賃のほかに管理費や共益費がある場合、これらも込みで「家賃」として捉えて考えるのがいいでしょう。
「家賃60,000円(管理費5,000円)」の物件より「家賃62,000円」の物件の方が、長い目で見れば費用を抑えることができます。
また、部屋探しで気に入った部屋を見つけ、その部屋で契約しようと考えた場合、公称の最後の切り札として担当者に「この管理費もう少し抑えられないですか? あと少し安くなればこの物件に決めようと思うのですが」と聞いてみましょう。
契約が取れるのであれば融通してくれる業者は少なくないはずです。
家賃にしても管理費にしても共益費にしても、毎月支払い続けるものですから、なんとか安く収まるよう、上手に駆け引きしながら交渉しましょう。

関連記事になります。合わせてご覧ください。

賃貸物件の仲介手数料の相場はいくらくらいなの?交渉することって可能なの?

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実際に調べると95000円の業者と52000円の業者がありました。

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