賃貸物件の費用

賃貸物件の仲介手数料の相場はいくらくらいなの?交渉することって可能なの?

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賃貸物件

「部屋探しをしているんだけど賃貸物件の仲介手数料っていくらくらいかかるんだろう?」

「賃貸の仲介手数料って交渉で安くなったりするの?」

何て疑問はありませんか?

引っ越しの初期費用を考えると、敷金・礼金・前家賃そして仲介手数料がかかります。
この中でも金額に幅があるのが仲介手数料。
この仲介手数料に関しては、何に対する手数料なのか?どのくらいが相場なのか?これを知っている人はそう多くないかと思います。
そこで今回は仲介手数料について解説します。

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仲介手数料って何?

仲介手数料とは、その物件を借りる人を見つけた業者が受け取る報酬になります。
簡単にいってしまえば、不動産屋さんの儲けです。
この仲介手数料に関しては「宅地建物取引業法」という法律に規定されています。
この条文をそのまま書くと、専門用語だらけで理解しにくい文章になりますので、条文を分かりやすくして載せておきます。

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.08倍に相当する金額以内とする。
この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする」

非常に面倒な書き方ですので、思いっきり噛み砕いて書き直すとこうなります。

「仲介業者が賃貸契約を締結するとき、依頼者(この場合物件の持ち主と借り手のこと)双方から受け取れる報酬(仲介手数料)は、家賃の1.08倍を上限とする。
この時、依頼者の一方から受け取れる報酬額の上限は、依頼者の承諾を受けている場合を除き家賃の0.54倍以内とする」

ということです。
要するに不動産屋は、物件の持ち主から最大0.54か月分、借り手から最大0.54か月分の仲介手数料を受け取れるということになります。

仲介手数料の相場って?

お金ここで不信に思われる方も多いかと思います。
それは多くの不動産屋および物件で、「仲介手数料は1ヶ月分」としていることが多いことです。
上の条文を素直に読めば、仲介手数料の上限は家賃の0.54ヶ月分ということになるはず。
それなのに1か月分としている業者や物件が多いのはなぜでしょう?
ヒントは条文にある「依頼者の承諾を受けている場合を除き」という文言です。
依頼者とは物件の持ち主、もしくは借り手の双方ということですから、この双方が承諾していれば、0.54倍を超える金額でもいいということになるのです。

つまり仲介手数料1ヶ月分としている物件は、言い方を変えれば、「借り手が規定を超える仲介手数料1か月分を支払うことを承諾するのであれば貸しますよ」という物件ということになります。
そんなことに承諾したくはない。
そういう方は、仲介手数料は0.54か月分以下の物件を探しましょう。
しかしそれが必ずしもプラスになるとは限りません。

仲介手数料0円の物件のからくり

では、仲介手数料が0円の物件はどういうことでしょう?
可能性は2通りあります。
ひとつはその不動産業者が持っている物件である場合。
この場合不動産業者は「仲介業者」ではなく、「当人」になりますので、そもそも仲介手数料は発生しません。
もうひとつは「物件の持ち主が手数料を全額負担している物件」です。
どちらの物件が「良い物件」と呼べるでしょう?

不動産業者が持っている物件

不動産業者が持っている物件であれば仲介手数料は存在しません。
不動産業者としては、その物件で契約が取れれば家賃収入になるわけですから、当然一生懸命紹介してきます。
また、他の不動産屋では紹介してもらえない物件でもあります。
そんな物件が自分の条件に合っているのであれば、迷わず契約する方向でいいでしょう。

持ち主が手数料を負担してくれる物件

これだけ見ると非常に親切な大家さんだと思われるかもしれません。
確かにその可能性もありますが、その可能性はさほど高くありません。
むしろ気を付けたいのは、「持つ主が手数料を負担しないと契約が取れない物件」である可能性です。
つまり見た目では分からない理由で、契約が取りづらい物件、もしくは契約が取れても長期で住んでくれる人が少ない物件である可能性が否定できないということになります。
例えば「周辺の住人が非常に音に敏感で、少しの物音でもクレームが来る物件」ですとか、「近所にごみ屋敷があって悪臭がひどい物件」ですとか、そんな物件である可能性も否定できないということになります。

仲介手数料は値引き可能?

握手上の条文を理解していただければ、値引き交渉自体は可能であることは理解していただけるかと思います。
定められているのは「決められた金額まで受け取って良い」ということであり、「受け取らなければいけない」わけではありません。
とはいえ、不動産業者にとっては自社が持っている物件以外はこの仲介手数料だけが収入源ですから、簡単に値引きに応じるとは思えません。
よほどの事情がない限り、値引きは難しいと考えておいた方がいいでしょう。

仲介手数料の安い物件は?

仲介手数料のうち、借り手が負担する割合が低い物件。
つまり仲介手数料0円や0.4か月などといった物件は、裏を返せば「そうしないと借り手がつきにくい物件」とも言えます。
しかし考え方によってはこれも利用できることになります。
例えばその物件が抱える問題点が「駅から遠く、道中暗い道を通らないといけないから」という場合。
通勤や通学で電車を使わず自転車ですとかバイク、車で行動をする人にとっては、駅から遠いことは大したマイナス材料ではありません。
また、「収納が狭く、同じ間取りに比べて荷物があまり持ち込めない」という問題点を抱える物件も、基本的にあまり荷物は持たないという人であればマイナスポイントにはなりません。
仲介手数料の低い物件は何かしら問題がある物件である可能性が高いですが、その問題が自分にとって重要かどうかを見極めれば、初期費用を抑えた引っ越しが可能となるお得な物件にもなり得ます。

仲介手数料を見るポイントは?

まずは仲介手数料がどのくらいかを確認し、続いてその物件の持ち主を確認しましょう。
仲介手数料にお得感がある場合、なぜそういう設定になっているのか? を確認するのが重要です。
これは不動産会社の担当者にストレートに聞いてもいいですし、内見の時に確認してもいいでしょう。
何も問題はないのに仲介手数料が低い場合、他の部分でその分を補填される可能性があります。
例えば退去時に敷金があまり返ってこないですとか、入居後家賃がすぐに上がってしまうですとか、後々マイナスになる可能性もありますので、そちらの方が疑ってかかった方がいいでしょう。
いずれにせよ、「仲介手数料は基本的に、持ち主と借り手に最大0.54か月分かかる」ことを知っておくのは重要です。
このことを知っているというだけで、恐らく不動産屋の担当者もあなたを見る目が変わり、「この客はいろいろと勉強をしているから言いくるめるのは難しい」と感じるはず。
そうなれば変な物件を紹介されるリスクはかなり減ると思います。
物件探しの際、仲介手数料が気になったらこの数字を出すのは良い物件選びに直結するかもしれませんので覚えておきましょう。

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