引越しの費用

引越し時の原状回復費用の相場はどのくらいなの?

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引っ越し

「引越しをしようと思うんだけど原状回復費用ってどのくらいかかる?」

「そもそも原状回復って何?」

なんてあなたは思っていませんか?

賃貸物件に住んでいる方は、引越しをするときにまず考えるのが退去にかかる費用でしょう。
賃貸物件から退去をする場合は、住んでいた物件に対して原状回復をする必要があります。
この原状回復とは何を指すのか?
今回は「原状回復とは何か?」「どの程度費用がかかるのか?」など、原状回復について解説します。

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原状回復はしないといけないのか?

「原状回復」とは読んで字のごとく、賃貸物件を借りた時の状態に回復することを指します。
賃貸物件は、貸主にとっては商品ですから、返す時には借りた時の状況に戻して返却する必要があるということです。
これを原状回復といいます。
そしてこの原状回復に関しては、貸主が負担をする部分と、借主が負担をする部分が存在します。
そのあたりの基本的な考え方を見ていきましょう。

原状回復に関する作業

引っ越し

まずは原状回復で行われる作業について考えてみましょう。
お部屋を借りた時の状態に戻すには、まずは天井や壁のクロスの貼り替えが考えられます。
普通に生活をしていても、壁や天井に汚れがつくことは十分に考えられます。
それこそ日差しが当たる部分に関しては、何もしなくても日焼けをして変色を起こすことが多々あります。
また、冷蔵庫やテレビのように、壁にピッタリ設置するような電化製品を置いておくと、その壁面に黒シミや、熱による変色が起こることも。
続いて床面です。
フローリングは生活している間につく細かい傷がつくこともあります。
カーペットの場合は飲み物などをこぼしたりすることもあるでしょう。
畳は表面が変色したり、ささくれたりしますので、回復する必要があります。
他にも水回りや、キッチンなど、汚れや劣化が起こることは考えられます。
これらを回復するのが原状回復作業となります。

貸主(大家サイド)が負担すべき部分

では、原状回復の作業の中で貸主(大家サイド)が負担すべき部分はどの範囲でしょう。
実はこれには明確な範囲の定めがありません。
賃貸物件には様々な形があります。
そして原状回復をする理由に関しても様々な理由があります。
そのすべてのパターンを具体例として示すことは難しく、明確な境界線を引きにくい事柄になります。
そこで、定められているのが、「基本的な考え方」です。
この基本的な考え方では、「借主(居住者)が普通に生活をしていて汚れた部分、破損した部分に関しては貸主(大家サイド)負担で修繕する」となっています。
普通に生活していてできた傷や劣化をまとめて「自然損耗」と呼びます。
そこで一般的に起こりそうなケースで、貸主(大家サイド)が負担する修繕について取り上げてみましょう。

壁についた画鋲の後

賃貸物件に住んでいる人で、壁に跡が残るという理由で画鋲を使いたがらない人がいます。
しかし、壁についた画鋲の刺し後に関しては、大家サイドの負担で修繕するものと決められています。
これは、壁に画鋲をさして時計をかけたり、カレンダーを貼ったりするのは自然損耗として認められています。
ですから、この傷に関しては入居者が負担する必要はありません。

畳の表面のささくれ

畳を敷いている和室は、普通に生活していても畳の表面がささくれてくるもの。
このささくれに関してはすべて大家サイドの負担で修繕することになります。
畳に関しては、劣化の原因のほとんどが自然損耗と考えられます。
基本的に畳はすべて大家サイド負担と考えていいでしょう。

天井や壁のクロス貼り替え

クロスの貼り替えに関しても、普通に生活していて起きた変色や劣化などは大家サイドの負担で修繕になります。
ちなみに冷蔵庫やテレビを設置したことで、クロス黒く変色したものは大家サイドの負担です。
冷蔵庫もテレビも普通の生活を送るのに必要な家電製品です。
それを設置したことで起こった変色や傷に関しては、すべて自然損耗扱いですので気にする必要はありません。
もちろん日焼けなどによる変色も大家サイドの負担になります。

床面の傷やへこみ

フローリングやカーペット、フロアマットなどの場合、床面に傷やへこみが残るケースがあります。
これに関しても特に入居者の過失がない限りすべて自然損耗です。
この自然損耗の中には、家具や家電製品を長期間置いておいたことでできたへこみも含まれます。
冷蔵庫の跡、洋服ダンスの跡、食器棚の跡などはすべて自然損耗なので大家サイドの負担になります。

キッチンや換気扇のこびりついた汚れ

キッチンや換気扇には、自分で掃除してもなかなか落ちない頑固な油汚れや水垢汚れが残るものです。
原状回復ということはこれらの汚れも落とす必要がありますが、これも基本的には大家サイドの負担と考えられます。
普通に生活をしている以上、キッチンや水回りは汚れるものです。
最低限掃除をしていれば、入居者の過失と認められることはほとんどありません。

バスルームやトイレの汚れや破損

バスルームやトイレに関しても基本的な考え方は他の部屋と同様です。
普通に生活をしていることでついた汚れやカビ、水垢に関しては大家サイドの負担での修繕ということになります。
このスペースに関しては、よほどのことがない限り大家サイドの負担ですので安心してください。

借主(入居者)が負担すべき部分

引越し

入居者が負担する部分は、自然損耗以外ということになります。
つまり、入居者の過失があって損傷した部分や、変色、腐食など修繕が必要となった部分を入居者が負担して修繕する必要があるということに。
そのあたりを確認しておきましょう。

壁の下地にまで達する傷

壁に残った画鋲の跡は大家サイドの負担と書きましたが、それ以上に大きな傷の場合、修繕費用を請求されるケースがあります。
例えば自身で新たに棚を設置するために、壁に釘やネジを深く打ち込み、壁の下地にまで大きな傷がついてしまった場合。
こういった場合の修繕費用は入居者負担となります。

床面に関して

畳についてはほぼ大家サイドの負担となりますが、明らかに入居者の過失がある場合は入居者負担になることがあります。
例えば窓を開けっぱなしにしたせいで雨が吹き込み、畳が腐食してしまった場合、ペット可の物件でペットが畳で粗相をして変色してしまった場合などは、明らかに入居者の過失とされます。
このあたりは大家さんと入居者の話し合いで決まりますので、何も心当たりがない場合は、堂々と主張しましょう。
カーペットやフローリングについても同様です。
カーペットに関して言えば、飲み物や食べ物を落としてついてしまったシミも、すぐに掃除をして被害を最低限に食い止めておけば、入居者の過失とはなりません。
しかし、汚れているのを知っていながら放置し、汚れが染みついてしまっているような場合は入居者の過失と取られるケースがあります。
また、タバコを吸う方がつけてしまったタバコによるコゲ跡に関しては、基本的に入居者の過失となります。

天井やクロスの貼り替え

天井や壁のクロスにしても同様です。
タバコのヤニ汚れや、小さなお子さんが描いてしまった落書きなどは入居者負担となります。
ただし壁や天井のクロス、および床のフローリングやフロアマット、畳の場合、負担すると言っても全面的に負担をする必要はありません。
基本的には入居者の過失で修繕が必要となった部分だけが入居者負担となります。
壁のクロスでいえば落書きのある面のみ、畳であれば腐食した1枚のみ、フローリングの場合も部分修繕が可能ですので、一部に過失があったからといって、全面の負担を求められた場合はきっちり指摘してください。

キッチン・バス・トイレなど

キッチンやバス、トイレなど水回りの設備に関しては基本的に大家サイドの負担になりますが、これも入居者に過失がなければという前提条件が付きます。
トイレの便座を意図的に壊してしまう、バスルームのタイルを無理やり剥がして鏡を設置している、流し台を掃除せずに、排水管に大量の生ごみを詰めて通らなくしてしまうなどなど、明らかに通常使用以外の理由で破損や汚れ、腐食などが起きている場合は、当然入居者の負担で修繕を行うことになります。

経年劣化の考え方

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ここまで説明してきた通り、基本的には入居者の過失がない限り、修繕費用は大家サイドの負担となります。
さらに加味すべきは経年劣化についてです。
天井や壁のクロス、床材、押し入れ内部、流し台、バスタブなど、たとえ生活していなくても、時間の経過とともに劣化するものも多数あります。
こういったパーツの修繕費用の負担比率を計算する際、考慮されるのが経年劣化です。
賃貸物件で暮らしていると、毎月決まった家賃を大家サイドに収めることになります。
この家賃の中には、「退去時の修繕費用」も含まれており、長くその物件で暮らしていると、この修繕費用も多く支払っているということになります。
その分を考慮に入れて、費用負担を分担することが決まりになっています。
例えば壁のクロス。
壁のクロスの耐用年数は、基本的に6年と定められているため、6年以上その物件で暮らしている場合、入居者は住んでいる期間にクロスの修繕費用を全額支払った計算になります。
つまり、6年以上暮らせば壁のクロスに関しては入居者負担はゼロになるということに。
同じように床材や設備にも耐用年数は存在します。
代表的な例を挙げておきましょう。

・流し台…5年

・エアコン…6年

・カーペット…6年

・金属製以外の備え付け家具…8年

・便器…15年

このように、各アイテムごとに耐用年数が決められており、これらの修繕費用に関しては、経年劣化を考慮に入れて負担割合が決定します。

経年劣化が考慮されない物

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とはいえ、家の中すべてのものに耐用年数が存在するわけではありません。
耐用年数が存在しない物とは、基本的に消耗品とみなされ、減価償却資産と見做されない物がここに分類されます。
具体的には「畳表」、「ふすま紙」、「障子紙」などがこれに該当します。
減価償却資産ではない消耗品ということは、そもそも入居者が負担を負うべきものではないということ。
つまりこれらの張り替え費用は、原則大家サイドの負担ということになります。

それでも入居者負担となるケース

障子やふすまを入居者が修繕するのは、明らかに入居者の過失で損傷した場合。
つまり蹴飛ばして穴を開けてしまったですとか、家具や家電製品がぶつかって破れた場合ということになります。
分かり易く言えば、破いてしまったら修繕するのは入居者、敗れてもいないのに劣化したからといって、原状回復費用をとられるのは間違いということで覚えましょう。
また、畳に関してですが、「畳表(いわゆる表面)」に関しては消耗品ですが、「畳床(畳の中心部)」に関しては消耗品ではなく、耐用年数6年の扱いになります。
畳に関しては、表面が荒れる、削れる、ささくれることに関しては大家サイドの負担、何らかの理由で畳全体にダメージが及んだ場合は、耐用年数6年で経年劣化を考慮したうえで負担を分担する形になります。

耐用年数が建物の耐用年数で計算されるもの

中には物件の建物構造の耐用年数で経年劣化を計算するものもあります。
代表的なものとしては、フローリング、柱、バスタブなどになります。
これらのアイテムは、その建物自体の耐用年数から、経年劣化を計算する形となります。
建物構造による耐用年数は以下の通りです。

・木造住宅…22年

・鉄骨鉄筋コンクリート及び鉄筋コンクリート…47年

・重量鉄骨造及び鉄骨造…34年

・軽量鉄骨造…19年

物件の建物構造によって耐用年数も変化しますが、耐用年数はかなり長くなりますので、万が一原状回復が必要となった場合は、それなりに費用を求められますのでご注意ください。

原状回復で勘違いが多いポイント

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これは入居者側がしっかりと把握しておくべきポイントですので、覚えておいてください。
管理会社や不動産屋、そして大家さん個人で勘違いされている方が多いのが、「入居者の過失で原状回復が必要になった部分に関しては、耐用年数を考慮せずに入居者に負担を求めてよい」というもの。
実はこれまったくのデタラメです。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、例え入居者の過失があろうとも、耐用年数は必ず考慮して負担割合を計算するように明記してあります。
ですので、もしこれを無視するような原状回復費用を請求された場合は、必ず指摘する必要があります。
ただし、同じく国土交通省が定めるガイドラインにはこのような表記もあります。
「経過年数を超えた物件であっても、借主はなお善管注意義務を負い、貸室に損耗を与えた場合は、例えばクロスを張替える費用(工事費や人件費)などにつき、借主負担となる場合がある」
分かり易く書き直すと、「入居者の過失があった場合、工事費用や人件費を入居者に請求できる」ということ。
例を挙げると、6年間暮らした物件でタバコを吸って、壁のクロスの貼り替えが発生した場合。
ヤニ汚れは基本的に入居者の過失となりますが、6年間暮らしたことで、クロスの費用負担は0円になります。
ただし、大家サイドから「人件費は負担してくれ」と言われたら、それは負担する必要があるということになります。

原状回復の一般的な費用

最後に一般的な原状回復費用相場を簡単に紹介します。
もちろん物件や部材、工法により相場は大きく変動しますので、そのあたりはご容赦願います。

フローリング

1m2あたり8,000円前後が相場。
ただし、入居者が負担するのは修繕が必要な面積分のみですので、全面分支払うことはまずありません。

カーペット

1m2あたり3,000円前後が相場。
こちらも当然必要な面積分のみの支払い、かつ耐用年数の計算が必要になります。
カーペットは部材によって大きく値段が変わりますのでご注意ください。

畳床

1枚あたり6,000円前後
こちらも当然必要枚数分ということになります。
繰り返しになりますが、畳表のみであれば原則大家サイドの負担です。

壁クロス

1m2あたり800円前後が相場。
これに人件費が加わって、1,200円程度になるケースも。
こちらも修繕が必要な面だけとなります。

ハウスクリーニングに関して

引っ越し

ハウスクリーニングとは、プロによる物件の大掃除と考えていただければいいでしょう。
こちらに関しては、ほとんどの賃貸物件で、「退去時のハウスクリーニング費用は入居者の負担とする」と契約書に記されています。
まず、入居者負担と考えていいでしょう。
費用相場は物件の広さ次第ですが、おおよそですと以下の通りです。

・ワンルーム~1DK 15,000~30,000円

・1LDK~2LDK 25,000~70,000円

・3LDK~4LDK 40,000~100,000円

・5LDK~ 100,000円以上

参照:引越し時のハウスクリーニングの値段の相場は?料金は敷金から引かれるの?

原状回復費用に関して

原状回復について細かく説明してきました。
引越しをするときには、荷物を運び出した後、大家(もしくは管理会社)立ち合いの元物件の現状確認が行われます。
その後、原状回復費用が計算され、納得のいく内容であればその費用を、入居時に預けた敷金から支払い、残額を返却してもらう形になります。
入居時に敷金を支払っていない場合は、退去時に必要経費を支払います。
敷金を預けている物件の場合、多くの場合で敷金を超える請求は考えにくいところです。
物件を退去するときには、きっちり請求額を見て、不審な点に関してはきっちり説明を求めるようにしましょう。

関係記事になります。合わせてご覧ください。

参照:引越しする際の退去費用の相場ってどのくらい?

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