「引っ越しする予定なんだけど退去する時の費用ってどのくらいかかるの？」
「引っ越し時にかかる費用ってどこまで負担しなくちゃいけないの？」
「引っ越しの場合に原状復帰をしなくちゃいけないんだけどどこまでしなくちゃいけないの？」
なんてあなたは思っていませんか？
現在賃貸物件に住んでいる方が新たに引越しをする場合、引越し前に考える必要があるのが退去費用です。
賃貸物件は借りているものですから、返す以上は当然原状復帰が基本となります。
しかし、どこまでが借主負担で、どこからが貸主負担かが分かりにくい部分が多いかと思います。
そんな原状回復に関して、いろいろと調べてみました。
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目次
原状復帰(回復)とは？
賃貸物件の退去費用というのは、いわふる原状復帰にかかる費用になります。
では、原状復帰とはどのようなことでしょう？
簡単に言ってしまえば、「借りた時の状態に戻す」ことが原状復帰となります。
物件に住んで生活をしていれば、当然内装はある程度劣化していきます。
その劣化を回復するのが原状復帰ということになります。
具体的に言えば壁紙の変色やフローリングの傷、ドアや窓の建てつけや、水回りの劣化、そして住居全体のクリーニングということになります。
これらの費用のうち、借主負担になる部分を負担する必要があるということになります。
退去費用はすべて退去時に支払うの？
退去費用はどのように決まるのかというと、退去時に決定します。
退去時、主に引越し作業が終わり、物件内に荷物が亡くなった状態で、貸主（大家さんや管理会社）と借主が一緒に物件の状況を確認します。
その確認の結果、原状復帰に必要な経費を算出し、その経費の中から借主負担分を支払うことになります。
ただし、支払うと言ってもそのタイミングで現金を用意するということではありません。
賃貸物件に入居する際に預けた「敷金」がこの原状復帰費用に充てられますので、基本的には現金を用意する必要はありません。
ただし、敷金で賄いきれない部分は当然支払いが必要となります。
また、入居時に「敷金ゼロ」で入居した場合は、退去時に原状復帰費用をすべて支払う必要があります。
退去費用の考え方
実はこの退去費用に関しては全国でトラブルが発生しています。
トラブルの原因は「借主負担か貸主負担か」という問題と、「費用が高すぎる」という問題にあります。
このようなトラブルを避けるためにも、退去費用に関する基本的な考え方を覚えておきましょう。
基本的に貸主負担となる部分
基本的に貸主の負担となる部分の基本的な考え方としては、「誰に貸しても、もしくは貸していなくても劣化していたであろう部分」ということになります。
賃貸物件は貸主の持ち物であり、貸し出すために持っている商品です。
その商品を、他人に貸し出せるように最低限必要なケアという部分に関しては、基本的に貸主負担です。
壁に開いた画鋲の穴
これは賃貸物件に住むときに気を遣う部分かもしれませんが、実は貸主負担になります。
壁に残る画鋲の穴程度の傷に関しては、貸主が直す部分として認められています。
ただしこれは「常識的な範囲」の画鋲の穴に限られます。
例えばネジの穴ですとか、同じ位置に何度も画鋲を刺して穴が大きくなってしまっている場合などは、貸主負担の範囲を超えて借主負担となるケースもあります。
このあたりに関しては契約内容次第となりますので、退去時の立ち合いの時にきっちり貸主さんと話し合いましょう。
家電製品の設置場所の裏の壁についた黒いシミ
冷蔵庫やテレビなどを設置していると、その背面の壁が黒く変色するケースがあります。
こういった変色に関しては貸主が負担して補修することになっています。
こういった変色は借りている人が意図的につけたものではなく、生活をするのに必要な電化製品を設置したことにより、仕方なくついてしまったものなので、借主に責任はないという考え方です。
フローリング・畳・壁紙の日焼け
普通に暮らしていても、日光などの光によって、壁紙や畳、そしてフローリングなどが変色するケースがあります。
こういった変色に関しては、誰が住んでいても、もしくはその期間誰も住んでいなくても当然考えられる劣化ですので、借主が負担する必要はありません。
家具の設置跡のへこみ
冷蔵庫や大型のタンス、食器棚など大物の家具や家電製品を同じ場所に設置していると、自然と畳やじゅうたん、フローリングに設置跡のへこむが生じてしまいます。
これらのへこみに関しても、借主に過失があるわけではないので、修繕費用は貸主負担ということになります。
基本的に借主負担となる部分
借主の負担で修繕すべき部分は、「借主の過失で損傷した部分」や、「借主の使い方が原因で修繕が必要になった部分」ということになります。
この過失や使い方に関しては、借主と貸主の話し合いが必要となる場合もありますので、しっかり自分の意見を伝えるようにしましょう。
また、修繕にかかる費用の相場に関しては後でまとめてご紹介します。
壁や床の水漏れによる腐食
例えばエアコンの排水ホースの不備による漏水、洗濯機の給水ホース、排水ホースの接続不良による漏水など、明らかに借主の過失により漏水し、壁や床が腐食してしまった場合、借主が負担し腐食部分の修繕をする必要があります。
床や壁の腐食に関してはかなり高額な修繕費用がかかりますので、今住んでいるお部屋で漏水が起きていないかはたびたびチェックすることをおすすめします。
ドアのへこみや障子・ふすまの破れ
ドアのへこみや傷、障子やふすまの破れに関しては、普通に生活していればつかない破損であり、借主の過失と認められるのが一般的です。
障子やふすまの張り替えであれば大きな金額にはなりませんが、例えばドアの変形が激しく開閉に支障が出るようであれば、ドア全体の交換ということになり、それなりに費用がかかりますのでご注意ください。
タバコの火による焦げ跡
タバコを吸う人は、不注意で壁や畳、じゅうたん、フローリングに焦げ跡をつけてしまうこともあるかと思います。
これは明らかに借主の過失ですから当然借主負担での修繕となります。
また、禁煙の契約で借りている物件の場合、そもそも契約違反でタバコを吸っていたことになりますのでさらに負担が増えることがあります。
具体的に言うと天井、壁紙、床材の全面張り替えなど。
タバコを吸ってはいけない物件ですから、内装にタバコのにおいが染みついていては次に貸し出すことができないため、全面張り替えとなるケースがあります。
この場合、禁煙の契約に違反した借主の過失での全面張り替えとなりますので、借主の全面負担ということになります。
ペットのつけた傷
特に猫を飼っている方の場合、物件の木製の柱などで爪とぎをしてしまい、傷をつけてしまうケースがあるかと思います。
こういった場合も当然借主の過失ですから修繕は借主負担となります。
また、タバコの焦げ跡同様、ペットを飼ってはいけないという契約の物件でペットを飼っていた場合、大きな修繕費用が必要となるケースもありますので気を付けましょう。
修繕に関する費用相場
修繕の費用に関しては、物件の構造や修繕の範囲、修繕の方法により大きく変わってきます。
それだけに相場を算出するのは非常に難しいところですが、参考までにという形でご紹介しましょう。
壁・天井のクロスの張り替え
いわゆる壁紙のように、壁や天井に貼られているものが「クロス」と呼ばれます。
このクロスの張り替え費用の相場はm2単位で計算されますが、おおよそ800～1,000円が相場といえるでしょう。
ネット上ではm2あたり1,500円などという計算式をみかけることもありますが、これは法外に高額と考えていいでしょう。
一般的には1,000円以下、何か事情があって高額な場合でも1,000円前後が相場となります。
クロスの張り替えは面単位で
クロスの張り替えに関しては、基本的に面単位で行われます。
どういうことかというと、借主の過失で壁のクロスを損傷してしまった場合、当然修繕費用は借主負担ということになりますが、その場合損傷した1面分のみが借主負担ということになります。
仮に部屋に3面の壁がある場合、損傷させた1面だけ張り替えると、他の2面と見た目が変わってしまいます。
そうなると当然貸主は3面すべてを張り替えるということになりますが、その3面分を借主が負担する必要はないということです。
借主は損傷させた1面分だけを支払うと覚えておきましょう。
床の張り替え
余暇の張り替えに関しては床材や床の構造、張り替える原因などで費用が大幅に変わります。
仮に6畳間のフローリングを全面張り替えるとなると、費用相場は80,000～120,000円ほど。
フロアクッションの場合で50,000～70,000円、カーペットやフロアタイルの場合で6,000～80,000円程度が相場でしょう。
ちなみにフローリングやフロアクッションの場合、「重ね張り」という工法もあり、これを利用すれば修繕費用は半額ほどになります。
ただし、この重ね張りを利用できるのは、床下に問題がない場合（表面の軽微な傷や汚れのみ）に限られ、さらに重ねることで床の高さが変わるので、それでも問題ない物件に限られます。
畳に関しては基本的に退去時に貸主負担での修繕と決まっていますので、よほどのことがない限り請求されないはずです。
何か事情があって、借主負担で畳を修繕する場合は、1枚あたり5,000円程度が相場のようです。
床も部分修繕が可能
フローリングやフロアクッション、フロアタイルを利用している場合は、部分的な修繕も可能です。
借主の過失交換となる場合は、どの程度の面積分の費用を支払うのかを確認しておきましょう。
腐食の場合は高額に
床が漏水などの影響で腐食してしまった場合はさらに高額な修繕費用が必要となります。
マンションやアパートの場合、コンクリートの上に防音シート、衝撃吸収シート、合板などを重ねてその上にフローリングの床材を敷いているケースがほとんど。
腐食の場合この床下のシート類や合板の修繕料金も支払う必要があります。
相場は床下の構造により随分変わりますが、6畳間で100,000円程度になるかと思います。
ハウスクリーニング料金
ハウスクリーニング料金とは、お部屋全体をきれいにするために洗浄する費用。
現在ほとんどの賃貸物件の契約書に、「退去時のハウスクリーニング料金は借主負担」と明記されており、ほぼほぼ借主が支払う形になるかと思います。
費用に関しては当然お部屋の広さによって変わってきます。
参考までにお部屋のサイズ別の相場は以下の通り。
・ワンルーム～1DK 15,000～30,000円
・1LDK～2LDK 25,000～70,000円
・3LDK～4LDK 40,000～100,000円
・5LDK～ 100,000円以上
費用相場といってもかなり大雑把になりますが、お部屋の広さや構造、さらに汚れ具合によってかなり変動があるのでこのような提示になりました。
おおよその目安と考えてください。
参照：引越し時のハウスクリーニングの値段の相場は？料金は敷金から引かれるの？
経年劣化の考え方
退去費用には「経年劣化」という考え方があります。
これは、長年住んでいればいるほど退去費用負担が少なくなるというもの。
分かり易く数字で説明しましょう。
まず入居時に「100」の状態で入居し生活を始めます。
毎月家賃を支払うわけですが、この家賃の中には当然「貸主の修繕費用」も含まれているわけです。
そして5年後、退去することになったとき、お部屋の状態が「50」になっていたとします。
このうち、5年間普通に暮らしていたら当然劣化するという部分に関しては「経年劣化」として、貸主が5年間受け取っていた家賃の中から修繕費用を出すという考え方になります。
つまり、5年の生活の中で「70」まで劣化するのは、借主の責任ではなく経年劣化だということになり、借主が負担するのは70と50の差である「20」分のみというのが経年劣化の考え方です。
こう考えると長く住めば住むほど借主の負担額は減っていくことが分かります。
耐用年数
さらに物件の設備にはそれぞれ耐用年数が定められています。
これは引越し退出時のトラブルが増えたことから、国土交通省が定めているもので、すべての賃貸物件に適用されるガイドラインになっています。
ちなみに壁紙やクロスの耐用年数は6年。
つまり同じ住居に6年生活して、通常通りに物件を使用していれば、退去時の借主の負担はなくなるということ。
他にも建具や水周りにもそれぞれ耐用年数が存在するので確認してみてください。
退去費用はきっちりと話し合いましょう
ご覧いただいた通り退去費用は基本的に敷金から支払われることになります。
その支払う費用に関しても、借主が支払うのは借主の過失で負担が必要となった分に限られており、さらに経年劣化も考慮に入れる必要があります。
そこで、退去費用に関してはしっかり貸主側と話し合いをすることをオススメします。
あまり考えたくはないことですが、悪質な貸主の中には法外な金額の退去費用を請求する人もいないわけではありません。
しかし借りているこちらに最低限の知識があり、その知識を元に意見を述べれば相手は考え直すはず。
もちろん優良な貸主や管理会社であれば、最初からきっちりとした計算に基づく費用を提示してくれます。
退去費用は必要最低限だけにとどめ、新生活に費用をかけられるようにしましょう。
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