「敷金ナシの物件は退去費用が高くなるって本当？」
「退去費用を払わないと退去できないの？」
「退去の連絡や退去費用の支払いのタイミングが分からない」
特に単身者向けの物件などで多い「敷金0円」の物件。
入居時の初期費用が少なくなるため、入居しやすい物件ですが、では退去の時はどうでしょう？
退去時に必要となる退去費用の相場や、退去費用の算出について、さらに支払いと退去のタイミングなどについても詳しく解説します。
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目次
敷金とは？
敷金とはそもそも借主が大家さんに預けておく「預かり金」です。
退去時の原状回復費用に充当したり、未払いの家賃があった場合はこの敷金から支払うことになります。
敷金は家賃の1～2ヶ月分という物件が多く、その中に稀にあるのが「敷金0円」という物件になります。
こういった物件は預かり金がないため、退去時に必要な退去費用を支払う必要があります。
敷金0円の物件は退去費用が高くなる？
理論的に言えば高くなることはありません。
契約時に預けておいた敷金から支払うか、それとも退去時にある程度の退去費用を準備する必要があるかという違いだけで、金額が変わるということはありません。
ただし敷金を預けていれば、そこから退去費用が差し引かれ、余剰分は返還されます。
敷金を預けていなければ当然返還される物はなく、しかも退去のためにある程度の金額を準備する必要があるため、感覚的に「敷金ナシの物件だったから、退去時にお金を準備するのが大変だった」という印象が残り、結果「敷金ナシの物件は退去時の費用が高くなる」という錯覚を覚えることはあるでしょう。
そもそも退去費用って何？
では、まず退去費用について簡単に説明しておきましょう。
賃貸物件を退去する場合は、入居時と同じ状態に戻して返すことが義務となります。
物件の状態を元通りに回復させるということで、これを「原状回復」と呼びます。
退去費用とは、この原状回復に必要な費用ということになり、すごくおおざっぱに言えば、掃除費用と修繕費用ということになります。
ここで気になるのが、どこからどこまでが借りた人の負担で、そこからどこまでが大家さんの負担となるかということ。
これは修繕箇所によっていろいろと決まり事がありますが、ここでは細かい説明は省いて、基本的な考え方だけ提示しておきます。
・経年劣化による損耗は大家さん負担
・入居者の過失による劣化・損耗は借主負担
ざっくり分ければこういうことになります。
ちなみに原状回復とはいえ、経年劣化に関してはきっちり計算の上費用負担が決められます。
例えば新築の物件に10年住んだ場合。
借りた時は新築物件ですが、借主が退去して新たに借り手を探す場合は「築10年の物件」になっているわけです。
この築10年の物件を、借りた時と同じ「新築同様」にする必要はないということです。
築10年なりに最善の状態に戻すことが原状回復であり、それ以上のことはする必要がありません。
極端な例で紹介すると、10年前借りた時は通常の給湯システムだった物件があったとします。
この物件を大家さんが「10年前とは違い、今や追い炊き機能が付いているのは当然だから」と、給湯システムを最新のシステムに付け替えたとします。
大家さんがいくら「10年前に貸した時は最新の給湯システムだったんだから、10年経った今、最新の追い炊き機能が付いている、現在の最新の給湯システムに帰るのは原状回復だ」と言ってもこれは通りません。
賃貸契約における原状回復は、借りた時の給湯システムが問題なく作動しているのであれば、借りた人は給湯システムについては一銭も支払う必要はありません。
これが原状回復の考え方になります。
退去費用の計算方法
退去費用の計算方法ですが、細かいことを抜きにすれば以下の通りです。
（入居者の過失による損耗を修繕する費用）＋（ハウスクリーニング代）
ハウスクリーニング代に関しては、現状東京都内の物件では9割以上が借りた人の負担という契約になっています。
全国的に見ても、基本的には借りた人の負担となっている物件が多いようです。
入居時に敷金を支払っている場合、敷金からこの退去費用を差し引いた金額が返還されます。
退去費用が敷金を上回る場合、さらに追加で支払う必要があります。
敷金が0円の物件の場合、この退去費用を用意する必要があるということになります。
合わせてご覧ください。
退去費用の相場は？
これは物件や汚れ方次第ですので、何とも相場を出すのは難しい費用と言えます。
そこで、項目ごとの大まかな相場だけ掲載しておきましょう。
ハウスクリーニング
ハウスクリーニングは物件全体を専門の業者が隅々まで掃除をする作業。
おおよそ1㎡あたり1,000～1,200円程度が相場と言われています。
30㎡で30,000～36,000円程度、50㎡で50,000～60,000円程度が相場でしょう。
見積もり書が届いたら物件の広さで計算し、1㎡あたり1,500円を超えるようであれば高すぎますので、不動産屋などに相談してみましょう。
⇒引越し時のハウスクリーニングの値段の相場は？料金は敷金から引かれるの？
クロス貼り替え
クロスの貼り替え費用相場は1㎡あたり800～1,000円程度です。
クロスの原状回復において借主が負担するのは、借主の過失により修繕が必要になる場合になります。
そして借主の過失があった場合、費用を負担するのは修繕が必要な部分を含んだ1面のみになります。
仮に1か所借主負担となる傷があった場合で、その1面だけ張り替えると周りとバランスが悪くなるという理由で、その部屋全面貼り替えとなる場合、借主が負担すべきは1面のみで、残りの部分は大家負担となりますので覚えておきましょう。
⇒引越しでクロスの張替えをするんだけど費用の相場はいくらくらいなの？
フローリング修繕
フローリングもクロス同様、借主に過失があった部分のみ借主負担での修繕となります。
費用相場は床材の材質次第でずいぶん変わりますが、1㎡あたり3,000～15,000円ほどになります。
敷金ゼロの場合の退去手順
敷金を納めていない賃貸契約の場合、気になるのが退去の手順です。
退去費用を支払ってから退去なのか？ 退去してから支払うのか？
手順としては敷金の有無にかかわらず同じ手順でOKです。
つまり、まずは退去の1ヶ月ほど前に退去の申し出を大家サイドに伝えます。
これは契約書次第ですが、個人の契約の場合1か月前までに連絡という契約が多いようです。
続いて引っ越し業者を決め、引っ越しの日程を決めたら、引っ越し日以降に退去の立ち合いについて日程を決めましょう。
引っ越し作業で荷物を搬出し、部屋が空になった状態で退去の立ち合いを行い、物件の状態を確認してもらいます。
この結果、退去費用が決定し、引っ越し後に大家サイドから請求されるので支払うというのが一般的です。
退去費用に納得できなかった場合
退去費用に納得できなかった場合、対応方法はいくつかあります。
まず退去の立会いの時に、提示された修繕内容に納得ができない場合は、とにかくサインをしたりハンコを押したりしないことです。
どんな契約でも一緒ですが、内容に納得した時以外はサインをしないように心がけましょう。
立会い時の内容に納得できたものの、後日届いた請求書に納得いかない場合は支払いをする前に必ず戦法に問い合わせることです。
ハウスクリーニングが高額であったり、クロスの貼り替え面積が納得いかないなど、納得いかないのであれば、支払う前に確認の連絡をしてください。
問い合わせをしても埒が明かない場合、具体的な行動に出るのもありです。
いきなり裁判所というのも大変かと思いますので、まずはお住まいの地域の消費者センターに問い合わせてみるといいでしょう。
法律面で確認したいのであれば、「法テラス」を頼るのもいいでしょう。
敷金ナシの退去は？
敷金0円の物件だからといって、退去費用が高くなったり、退去前に退去費用を納めないと退去できなかったりということはありません。
敷金を預けていないというだけで、基本的には敷金を預けている場合と同じ手順、同じ費用相場で退去することが可能です。
ただし、敷金を預けていませんので、退去費用を準備する必要はあります。
費用相場は上で簡単に触れましたが、なかなか確定しづらいもの。
準備するとすれば、済んでいる物件の面積×1,500円ほどを想定しておくといいかもしれません。
面積×1,000円でハウスクリーニング代、残りの面積×500円がその他修繕費と考えていれば、大きな修繕がない限り大体賄えるでしょう。
関連記事になります。合わせてご覧ください。
⇒敷金礼金なし(0円)の賃貸物件のメリットとデメリットって何かある？
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