「家賃の二重払いを避けるために、できるだけ入居日を遅らせたい」
「契約したら即入居しなきゃいけないの？」
「入居日の交渉ってどうやったらうまくいくの？」
賃貸物件に引っ越す場合、新居の賃貸契約を行うことになります。
この賃貸契約が完了すると、新居に入居ということになりますが、入居日が早すぎると、現在入居している物件と二重に家賃を支払わなければいけなくなります。
そこで契約から入居までの流れや一般的な期間、そして入居日を遅らせる交渉方法や、家賃の二重払いをできるだけ避ける方法などをまとめてみました。
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目次
入居日という言葉に注意
部屋探しにおいて「入居日」には2つの意味があります。
一般的な入居日とは、引っ越し作業をする当日という意味合いで使われます。
ただし、不動産屋によっては「入居日＝家賃が発生する起算日」として使う不動産屋もありますので、あなたが訪れた不動産屋が言う「入居日」がどちらの意味かを先に確認しておくといいでしょう。
ちなみに、引っ越し作業当日を入居日と呼ぶ場合、家賃の起算日は「家賃発生日」や「賃料起算日」などという呼び方をされます。
家賃の二重払いに大きく影響をするのはこの家賃発生日ですので、以下、家賃発生日として考えていきます。
一般的な家賃発生日
では一般的な家賃発生日はいつごろになるのでしょう？
賃貸物件を借りるには、まず審査を受ける必要があります。
そこで、気に入った物件を見つけたら、まず審査への申し込みを行います。
審査の結果問題がなければ、必要な初期費用を支払い、賃貸契約を結ぶことになります。
この賃貸契約を結ぶ日を契約日と言います。
気になる期間ですが、審査の申し込みをしてから結果が出るまでの期間が、おおよそ2日～1週間程度、審査結果が出て契約をしてから家賃発生日までの期間が10日～2週間程度というのが一般的です。
もっと分かりやすくすると、最初に審査を申し込んでから、2～3週間以内に家賃発生日が設定されると思っていただければ間違いないでしょう。
⇒賃貸物件の申し込み日と入居日と契約日の違いは何？家賃発生はいつなの？
⇒賃貸物件の契約後の家賃発生日と入居日はいつがいいの？同じ日にしたらいいの？
部屋探しの前に旧居の解約がベストか？
引っ越しに慣れていない方の場合、どうしても先に物件を決めてから今住んでいる部屋の解約をしたくなるものです。
次に住むところが決まっていないのに先に解約をするという発想がないという方が目立ちます。
では、先に旧居の解約をするのと、先に引っ越し先を決めてから解約をするのではどちらが賢い方法といえるでしょう？
先に旧居を解約した場合
現状賃貸物件に住んでいる場合、退去の連絡は退去日の一ヶ月以上前というのが常識です。
物件によっては2か月前までに退去の申告をする必要があるという物件もあります。
先に旧居の退去連絡をし、解約日（退去日）を決めてから新居を探すというケースのメリットとデメリットを考えてみましょう。
先に解約した場合のメリットは、家賃の二重払いを抑えやすくなるというポイントがあります。
部屋探しの前に退去日が決まっていれば、その日に合わせて引っ越しの予定を立てることができますので、無駄な費用を抑えることができます。
デメリットは退去日が決まっていますので、それまでに必ず物件を決めなければいけないということ。
もし何軒も不動産屋を回っても、気に入る物件がなかった場合も、ある程度妥協をして物件を決めなければいけません。
じっくり思う存分部屋探しができない。
これが解約日を先に決めた場合のデメリットです。
先に新居を決めてから旧居を解約した場合
引っ越しをする以上、先に引っ越し先の新居を決めるのは当然の考え方かもしれません。
そのメリットは、まず期限を区切らずじっくりと物件探しができるということ。
新居は引っ越しから数年にわたって暮らす、生活の拠点となります。
できるだけ妥協はせずにしっかりと選びたいもの。
そのためには期限を区切らないことが重要になります。
デメリットは引っ越し先が決まってから家賃発生日までの期間が短く、その分家賃の二重払いの期間も長くなるということ。
家賃の二重払いはただただ損をするだけですので、この期間が長ければ長いほど不要な出費が増えることになります。
新居を決めてから旧居を解約した場合、どの程度家賃の二重払いが発生するか想定してみましょう。
退去の申告は1か月以上前、新居の家賃発生日は契約日の2週間後としましょう。
契約日に旧居の退去の申告をした場合、そこから1ヶ月は家賃を支払うことになります。
一方新居の家賃は契約日の2週間後から発生しますので、家賃の二重払いは2週間続くことに。
2週間はおおよそ半月ですから、家賃半月分が無駄な出費となってしまいます。
どちらにもメリット・デメリットがある
どちらの方法を選んでもメリットもデメリットもあります。
どちらのメリットが大きいか、またはデメリットの影響が少ないかは個人個人考え方があるかと思います。
しっかり考えて選ぶようにしましょう。
家賃発生日は契約日より申込日に相談しよう
問題の家賃発生日を遅らせる交渉ですが、この交渉はできれば契約日ではなく申込日に行うようにしましょう。
家賃発生日は契約日ではなく、申込日から数える物件や大家さんが大半です。
賃貸物件は誰かが入居審査の申し込みをした時点で、他の入居希望者を募集できなくなります。
その物件の持ち主からすれば、申込日から家賃発生日までの間は、家賃収入がない上に、新規の借主も募集できない期間となります。
大家さんとしてはこの期間をできるだけ短くしたいわけです。
そこで家賃発生日の基準を申込日とし、空白の期間を数週間と決めているケースが多いということになります。
契約日では今更変更できないケースも
申込日の時点で、大家さんはある程度家賃発生日を計算しています。
入居審査を申し込み、審査を通過してから急に「もう少し遅くなりませんか？」と言っても対応してくれないことが多いかと思います。
しかし申込日の時点で、「家賃発生日が〇日にできるなら申し込みます」と交渉してみましょう。
絶対成功するとは言いませんが、他のタイミングでお願いするよりは叶う可能性は高いはずです。
家賃発生日を遅らせる交渉テクニック
では、実際にはどのように頼むといいでしょう？
答えはひとつしかなく、「不動産屋に気に入ってもらう」ことだけになります。
家賃発生日を大家や管理会社と交渉するのはあなた自身ではありません。
交渉の窓口となるのは不動産屋の担当者。
あなたは不動産屋の担当者に「交渉してください」とお願いするしかないということになります。
また、家賃発生日の期限に関しては、基本的に大家さんや管理会社が勝手に決めているだけであり、法的根拠や統一の見解が存在するものではありません。
ないからこそ交渉の余地はあるということになります。
不動産屋に気に入られるとは？
不動産屋の担当者に気に入られるには、何もイケメンだったり美人だったりの必要はありません。
不動産屋の儲けの仕組みを知っていることが重要です。
不動産屋が自社物件以外の物件を貸した場合、儲けとなるのは「仲介手数料」のみです。
この仲介手数料は「家賃の〇ヶ月分」で定められています。
つまり不動産屋としては、あなたがその物件と契約をすると、1か月分の家賃が収入として入るということになります。
さらに、入居者を見つけたという実績が多ければ多いほど、任せてもらえる物件も増え、結果業績が伸びるということになります。
こうしたことを考えると、不動産屋に気に入られるということは、「家賃を無理に値引きしようとしないこと」、そして「家賃発生日の希望さえある程度通れば必ず借りる意思があること」と示すことが重要になります。
結果として、「今の部屋の退去日が〇日なんで、家賃発生日を△日あたりにしてもらえたら即決で申し込むのですが…」という形のお願いが有効ということになります。
家賃発生日の交渉がまったく無理なようなら？
交渉にはどうにも応じてもらえないようであれば、選択肢は2つです。
ひとつはその物件は諦める。
もうひとつは「フリーレント」がつけられないか交渉することです。
フリーレントとは、新居に入居した当初の数日～数週間の家賃を免除してもらうシステム。
仮に家賃発生日が申込日の2週間後で固定されていても、フリーレントが2週間つけば、実際に家賃が発生するのは申込日の4週間後からということになります。
どうしても諦めたくない物件であれば、このフリーレントも提案してみましょう。
実際に家賃発生日はどのくらい延びる？
実際問題として家賃発生日が延びるのは1～2週間程度。
申込日から数えて1ヶ月を超えるようなことはまずありません。
「以前引っ越した時は2か月以上待ってもらった」という方もいるかもしれませんが、それは非常に特殊なケース。
例えば大学進学と同時に一人暮らしを始めるようなケースで、1月のうちに物件を決めて、その物件の家賃が4月から発生だったなんてケースはあります。
こういった無理がきくのは春の繁忙期くらいのもの。
一般的な引っ越しでは、申込日から最大1ヶ月と考えて交渉してみましょう。
入居日（家賃発生日）に関して
家賃発生日は、契約日（審査が通過した日）から数えると2週間程度の猶予しかありません。
一般のサラリーマンにとっての2週間とは、週末が2度しかないということ。
仕事の休みは4日だけということになります。
その4日で引っ越し業者の訪問見積もりを受け、荷物の仕分けを行い、不用品を処分し、荷造りを行うというのはかなり難しい作業ということになります。
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まずは旧居の賃貸契約書を確認し、退去日を確定させます。
確定した退去日より前の日程で、引っ越しする日をおおまかに決めます。
引っ越し先に関しては、まずはアバウトな住所でOK。
「〇〇駅周辺」という形でも見積もりは可能です。
この状態で一括見積もりサイトにデータを入力しても、引っ越し業者から大まかな見積もりを乳することは可能。
あなたは事前に見積もりを確認し、一番安い業者やサービスの良い業者に目星えおつければOKです。
あとは審査に通過したら、引っ越し先の詳細な住所と確定させた引っ越し日を伝えれば最終的な見積もりを受け取れます。
新居を決める前に業者を決めておく。
こういった便利な方法が取れるのも一括見積もりサイトの特徴といえるでしょう。
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