「引っ越しを予定しているけど畳も原状回復で新しいのにしなければいけないの？」
「大家さんに畳の張替え費用を請求されているけど支払わなければいけないの？」
何て疑問はありませんか？
賃貸物件から引っ越しをする場合、問題になるのが「原状回復」です。
この原状回復に関しては、知識がないと大きく損をする可能性がありますので、最低限覚えておいたほうがいいことは覚えておきましょう。
今回は特に畳に関しての原状回復に関して、どこまでが貸主の負担で、どこからが借主の負担になるのかを調べてみました。
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目次
現状回復とは？
まずは原状回復とは何か？ というポイントから覚えておきましょう。
原状回復とは読んで字のごとく賃貸物件との賃貸契約を完了させる際、借りたときの状態に物件を回復させることを言います。
この作業にかかる費用に関しては、貸主（以降：大家）と借主（以降：住人）が負担を分担する必要があります。
多くの賃貸物件で、入居時に収める「敷金」がこの原状回復にかかる費用に充てられます。
原状回復におけるトラブル
原状回復に関するトラブルの多くは、やはり負担する費用の問題です。
費用の問題に関しては2通りのパターンがあり、「住人の負担が多すぎる」という負担割合の問題と、「作業費用が高すぎる」というパターンです。
そこで、原状回復費用の基本的な考えと、原状回復における作業費用の相場を知っておくことは重要なポイントといえます。
原状回復の基本的な考え方
原状回復費用の負担割合に関しては、国土交通省がガイドラインを作成して発表していますので、このガイドラインに準拠して決定する必要があります。
細かく解説すると文章が長くなりますので、基本的な考え方だけ示すと、「通常生活をしていて修繕が必要となった部分に関しては大家負担」、「住人の過失により損害が生じた個所に関しては住人負担」というのが一般的な考え方です。
さらに負担割合には「経年劣化」という考え方も影響します。
経年劣化について
経年劣化とは、時間の経過とともに劣化していくという考え方で、仮に住人の過失により損害が生じた設備でも、100%住人負担ではなくその負担割合を考慮するというものです。
物件内の様々な設備にそれぞれ耐用年数が定められており、その耐用年数を超えた設備に関しては、例え住人の不注意で損害が出ていたとしても、大家負担での修繕することが定められています。
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畳の原状回復について
では、本題の畳の原状回復費用に関してです。
畳は大きく分けて3か所のパーツに分けられます。畳の表面である「畳表」、畳の本体となる「畳床」、そして畳床に畳表を固定するために、畳のフチに縫い付けられる「畳縁」です。
この中で、まず通常損耗と認められるのが畳表や畳縁といった畳の表面部分です。
畳の表面は人が歩いたり、家具や家電製品を設置するだけでもささくれたり削れたりへこんだりするものです。
もちろんこれらの損耗に関しては、住人は普通に暮らしていただけですので何も責任を負う必要はありません。
つまり、畳の表面の修繕に関しては、基本的にすべて大家負担と考えていいということになります。
畳の原状回復費用を支払う必要があるケース
基本的に畳の表面に関しては大家負担なのですが、ケースによっては住人負担となるケースもあります。
例えばペットを飼っていて、ペットが畳で粗相をしてしまった跡が残っている場合、同じく飲み物や食べ物をこぼした跡が残っている場合、明らかに不自然に畳がすり減っている場合など、どう見ても住人の過失で畳が変色・変形している場合は住人の負担で修繕をすることになります。
畳表と畳床では考え方が違う
畳表は基本的に大家負担となる修繕箇所で、耐用年数が考慮されていません。
一方畳の本体である畳床には耐用年数が定められています。
畳が劣化するといっても普通に暮らしている限り損耗が生じるのは表面だけです。
畳の本体である畳床にまで損害が及ぶような場合は、ほぼ間違いなく住人の過失が考えられます。
そこで畳床には耐用年数が設定されており、例えば住人の過失で畳床にまで損害が及んでいる場合でも、この耐用年数を超えているようであれば、住人の負担割合はほぼ0になります。
畳床の耐用年数は6年と定められています。
畳の原状回復に関する費用相場
では、住人に何らかの過失があり、畳の原状回復費用を負担しなければいけなくなった場合、どの程度の費用が想定されるでしょう？
まず、畳の表面に関してです。
畳の表面の修繕には2つの方法が考えられます。
まずは現在使っている畳表を裏返して貼り直す方法です。
畳表の損害がさほど大きくなければこの方法でも十分にきれいになります。
畳表の裏返しにかかる費用は、一般的に畳1枚あたり2,000～5,000円程度です。
続いて畳表を新しいものに交換する費用ですが、この場合は畳1枚あたり5,000～10,000円程度になります。
続いて畳縁に関してです。
あまり畳縁だけの交換もないかと思いますが、交換する場合は畳1枚あたり200～500円程度でしょう。
最後に畳床の交換ですが、畳床を交換するということは、畳自体を買い替えることになります。
畳1枚の費用ですが、10,000～30,000円程度が相場となります。
畳の原状回復で忘れてはいけないこと
上の費用相場を見て、「6畳間の畳表交換は30,000～60,000円くらいかかる」と思った方もいるかもしれませんが、抑えておきたいポイントがあります。
それは、「住人の過失が認められる部分だけ住人負担」という大原則についてです。
住人が負担すべきは、過失があったと認められる畳に関してです。
仮にその損害が1枚分だとすれば、住人が負担すべきは畳1枚分のみ。
6畳間であれば、他の5畳分の修繕費用は出す必要がありません。
大家は「1枚だけ畳表を交換すると、他の畳とのバランスが悪くなる」と、すべての畳の畳表の交換をする場合があります。
そしてそうなったのは住人の過失で1枚を交換しなければいけなくなったから…との理由で、その費用を住人負担とするケースがあります。
しかし他の5枚を交換するのは大家の勝手であり、住人の過失ではありません。
住人の過失でなければ、当然住人がその費用を支払う義務はありません。
例え6畳間でも8畳間でも、費用負担をするのは「住人の過失があった分だけ」と覚えておきましょう。
畳の原状回復費用を請求されたら？
畳の原状回復費用を請求されたら、基本的にはクレームをつけてOKです。
ただし、食べ物や飲み物をこぼしたなど、住人に過失があった場合は負担が必要です。
負担をしなければいけない、自身の過失を認める場合はその範囲をしっかり決めてください。
住人が負担する義務があるのは、住人の過失において損害が生じた範囲のみで、それ以上の範囲は修繕をするとしても大家負担となります。
範囲を確認したら、必ず見積書を見せてもらいましょう。
見積書の金額が、あまりにも費用相場とかけ離れている見積もりの場合はきっちり大家さんに確認してください。
退去時の原状回復費用は、基本的に敷金から捻出されるため、その場で現金を請求されることがあまりありません。
それだけに「お金がかからない」と勘違いしがちですが、戻ってくるはずの敷金が、不要に多く使われてしまうケースがないとも限りません。
きっちりと確認し、取り戻せる敷金はしっかりと取り戻しましょう。
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